Alemdar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Abdullah Alemdar şu anda ev almak için en uygun şartların oluştuğuna dikkat çekerek; “ Önümüzdeki aylarda, konut kredisi faiz oranlarının düşmesiyle birlikte konut fiyatları maalesef artacak. Hele bu dönem arz fazla olmadığı için daha da artacak. O yüzden konut ihtiyacı olan kim varsa asıl şimdi yani konut kredi faiz oranları yüksekken ev almalı. İhtiyaç sahiplerinin şu anda konut kredisinden –ediyor gibi- oldukları zarar, konut fiyatlarına gelecek olan zamların yanında çok basit rakamlarda kalacak. Bana sorarsanız; “ Şu anda konut almanın tam zamanı!” şeklinde konuştu.

Abdullah Bey, son zamanlarda sık sık gündeme gelen maliyetler ve enflasyonun yükselmesi, inşaat sektörünü oldukça zorluyor. Konu ile ilgili olarak verilen bilgilere göre talep azaldığı için konut fiyatları düşse de, vatandaşın alım gücü olmadığı için konut satılamıyor. Konut fiyatlarında yüzde 20 oranında düşüş olmasına rağmen malzeme fiyatlarının sürekli zamlanması sektör bileşenlerinin tepkisine neden oluyor. Hükümetin Haziran ayından sonra işleme koyduğu antienflasyonist politikaların henüz piyasaya yansımadığını gözlemliyoruz. Enflasyonun düşmesi için bir yandan da yılbaşı işaret ediliyor. Bu konuda neler söylemek istersiniz? Sektörel sorunlar sizce ne zaman çözülecek?

Maliyet enflasyonu sizinde belirttiğiniz gibi özelikle inşaat sektöründe ciddi maliyet artışlarına sebep oldu. Bunun sonucunda da önce konut fiyatları ciddi bir yükseliş gösterdi. Zaman içerisinde ise bir miktar stabilete oluştu. Geçtiğimiz dönemlerde de belli bir oranda gerileme kaydetti. Fakat malzeme fiyatları bu dönemde sürekli artış göstermeye devam ediyor. Bunun en önemli sebepleri; enerji fiyatları, faiz girdileri, faizden kaynaklanan işletme maliyetleri ve personel giderlerinin aşırı yükselmesi olarak özetlenebilir. Özellikle şunu belirtmek istiyorum; geçtiğimiz yıllarda yaptığımız hesaplamalara göre TUİK’in enflasyon oranı yüzde 60’lar civarında olmasına rağmen bizim reel’de işçilik maliyetlerimiz yüzde 120 arttı. Yani, inşaat sektöründe işçilik maliyetleri resmi enflasyonun iki kat üzerinde arttı. Bu durum, konut üreticilerinin -işçilik maliyetlerinin yükselmesine bağlı olarak- bir geri çekilmesini de beraberinde getirdi. Bu geri çekilmeyle beraber üretim düştü. Hükümetimizin, Haziran ayından sonra işleme koyduğu antienflasyonist politikalar şu ana kadar -sonuç vermedi -gibi algılansa da bence sonuç vermeye başladı. Özellikle, CDS verilerinde son yılların en iyi düzeyine geldik. Bu anlamda Türkiye çok rahat bir şekilde borçlanabilir bir konuma geldi. Ayrıca Merkez Bankası rezervlerimiz son yıllarda ilk kez artıya geçti. Bunlar, önümüzdeki dönem için güzel veriler. Enflasyonun gerek baz etkisiyle, gerekse uygulanan para ve maliye politikalarıyla önümüzdeki dönem düştüğünü de gözlemlemiş olacağız. Bizim beklentimiz bu yönde… Hükümetimiz, yılbaşı için yüzde 40’lar düzeyinde bir enflasyon oranı hedeflemekte. İnşallah yüzde 40’lı enflasyon oranını yılbaşında görürüz. Bundan çok mutlu oluruz. Sektörün sorunlarının çözümü direkt enflasyonun düşüşüne bağlıdır. Çünkü enflasyon düşmeden faiz oranları düşmeyecek. Faizler düşmeden de konut sektöründeki satışlar hızlanmayacak. Bu anlamda önümüzdeki dönemde, yılbaşına kadar ciddi düşüşler göreceğimizi umuyorum. 2025 yılının en kötü ikinci çeyreğinde sektörün çok daha hızlanacağını düşünüyorum.

1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla kira bedellerinde uygulanan yüzde 25 zam sınırının kalkması ile beraber konut piyasası da karıştı. İçinde kiracı olan konutların kira bedellerinde fahiş artışlar yaşanırken boş konutlarda ise gerilemeler görüldü. Konu ile ilgili olarak paylaşılan detaylara göre emlakçılar sosyal konut vurgusu da yapıyor. Bu konuda ki düşüncelerinizi öğrenebilir miyiz?

Enflasyonun son iki yılda beklenenin çok üzerinde artması ile birlikte hükümetimiz kiracıları koruma noktasında doğal olarak yüzde 25 artış sınırı koymuştu. Bu sınır o dönem için işe yaradı. Bunun kalkmasıyla birlikte değerinin çok altında kirada kalan konutlarda ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıkları had safhaya çıktı. Bir anda yüzde 300, yüzde 400 hatta yüzde 500 gibi zam oranları söz konusu oldu. Çünkü kiralar çok geride kalmıştı. Kiraların bu kadar yükselmesinin en önemli sebeplerinden biri konut arzının son iki yılda enflasyon, işçilik maliyetleri ve inşaat malzeme fiyatlarındaki artışlardan dolayı ciddi bir düşüş yaşamasıdır. Türkiye genç nüfusu olan, evlenme ve boşanma oranları oldukça yüksek olan bir ülke. Dolayısıyla bunların hepsi konut talebini doğuruyor. Bu talebin oluşmasıyla birlikte arz talebini de yükseltmeyip tam tersine düşürürseniz kiralardaki artışlarda kaçınılmaz olur. Eğer İnşaat sektörü bir an önce ayağa kalkıp eski ivmesine ulaşmazsa önümüzdeki dönemde kiraların çok daha hızlı ve çok daha yüksek artışlarla karşımıza çıkacağını görebiliriz. Bu durum toplumda ciddi anlamda hukuki sorunları da beraberinde getirecektir. Bununla ilgili olarak sektörün bir an önce iyileştirilmesi ve tekrar eski ivmesine dönmesi noktasında karar alınması gerekiyor. Türkiye geçmişte inşaata yatırım yaptığı için çok eleştirilen bir ülke olmuştu. Her kriz döneminde de en büyük darbe inşaat sektörüne vuruldu. İnşaat sektörü sürekli öcü gibi gösterildi. Eğer bir ülkede kiralar artıyorsa, kira artışları kontrol edilemiyorsa, kira artışlarını önlemek için devlet sınırlama koymak zorunda kalıyorsa bunun tek bir cevabı vardır; Sizin arzınız yetersizdir. Dolayısıyla siz bu arzı artırma yoluna gitmezseniz, bundan önce konuştuğumuz her şey boştur. Doğada, piyasa ve ticaret alanında arz-talep dengesi önemlidir. Arz’ı düşük olan malın fiyatı yükselir. Piyasada olmayan konutun kirası yükselir. Hatta şu anda çok daha acı bir durum var. Bolu’da hiçbir zaman 1 yıllık peşin kira istenmezken aldığım duyumlara göre şu anda 1 yıllık peşin kira isteyen ev sahipleri bile var. İşte bu arz ve talep dengesizliği bizleri hiçte alışkın olmadığımız durumlara sevk ediyor. Bunun dışında da fırsatçılık damarımızı da kabartıyor. Bunun tek çözümü var; “Ne kadar talep o kadar arz!” Bu gerçeği bugün bir kez daha görüyoruz.

Konut arz ve talebinin bozulmasıyla 2018-2024 arası kira fiyatları 6 kat, konut fiyatları ise 12 kat arttı. Yıllar içerisinde sektörün olumsuz etkilendiğini anlamak için 2000 yılı ile günümüz ev sahibi/kiracı oranına bakmamız durumu anlamamız için önemli bir veri olabilir. 2000 yılında yüzde 64 olan ev sahibi olma oranı 2024 itibarıyla yüzde 56'ya geriledi. Bu durumu önlemek için geçmişte çok önemli uyarılarınız olmuştu. Bu konuda ki güncel yorumlarınızı alabilir miyiz?

Bu sorunun cevabının bir kısmını aslında önceki sorduğunuz sorularda verdik. Burada asıl vurgulamak istediğim birkaç konu daha var. Kiraların 6 kat, Daire fiyatlarının 12 artmasının sebebi devletimizin koymuş olduğu yüzde 25 sınırdan kaynaklandı. Normal şartlarda şu anda kiralarda konut fiyatları kadar artmış olacaktı. Fakat 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle bu sınırlamanın kalkmış olması, önümüzdeki 1 yıl içerisinde kiralardaki artışlarında konut fiyatlarındaki artışlara bir şekilde yaklaşacağını gösteriyor. Önümüzdeki 1 yıl içerisinde maalesef kiralar ciddi anlamda artış göstermeye devam edecek. Ayrıca kiracı-ev sahibi olma oranlarının da düşmesi son derece acı verici bir durum. Nüfusu artmayan ya da gerileyen bir ülkede bu düşüşü normal karşılarız ama burada ters orantı var. Hem ülke nüfusu artıyor, hem konuta ihtiyacınız artıyor. Bir yandan da konut sahibi olma oranınız 2000 yılına göre yüzde 8 oranında düşüyor. Bu çok büyük bir oran. Diğer reel artışları da göz önüne aldığınız zaman nereden bakarsanız yüzde 15’lere gelir. Bu durum gerçekten konut ihtiyacının bir an önce çözülmesi ve sektör bileşenlerine bir şekilde destek olunması gerektiğini gösteriyor. Bu konuda dediğiniz gibi geçmişte uyarılarım oldu. Defalarca söyledim ve söylemeye de devam edeceğim. Konut kredisi faiz oranlarının düşmesi bunun bir çözümüdür ama daha öncede belirttiğim gibi “ilk evim” projesinin geliştirilmesi acilen gerekiyor. Burada ilk ev sahibi olacaklara yönelik olarak; devletimizin, müttehitlerimizin ve bankalarımızın bir fon oluşturarak mevcut faiz oranlarından en az yüzde 30 oranında bir sübvansiyon yaparak ilk ev sahibi olacakların mutlaka ev sahibi yapılması gerekiyor. Bu proje; hem sektördeki iniş-çıkışların önüne set çekecek, hem bankaların sunacağı konut kredisinin işlevselliğini artıracak, hem de ev sahibi olma oranlarını yukarıya taşıyacak olan bir çözümdür. Bu projeyi biz yıllardır savunuyoruz.

2024 yılı ilk çeyreğinde konut satışları 279 bin adette kaldı ve 2023 yılının aynı dönemine göre yüzde 1,3 geriledi. Bu düşüş, konut fiyatlarındaki ani artış, konut kredisi faiz oranlarındaki yükselme, krediye erişim zorluğu ve ipotekli konut satışlarındaki azalış gibi faktörlere bağlanıyor. Sektör temsilcileri; “Banka faizleri şu anda %55 civarında, %25-%30’lara bir şekilde düşecek. O zaman ev fiyatları çıkacak. Yani evinizi satıp faize koymayın, Sonra almak çok zor olacak” şeklinde yorum yapıyorlar. Bu konuda ki görüşlerini alabilir miyiz?

Nüfusu bu kadar artan ve konut ihtiyacı olan bir ülkede aslında bu oranın gerilemesi değil artması gerekiyordu. Buradaki yüzde 1,3 oranı nereden bakarsanız bakın yüzde 3 ya da yüzde 4 oranına denk gelir. Buradaki en büyük sorunumuz üretim. Eğer üretimi biz yapamazsak konut kredisi faizlerini yarın düşürseniz bile insanlar alacak konut bulamazlar. Konut fiyatlarını o zaman yüzde 100 artırırsanız bu durum da enflasyon üzerinde otomatikman bomba etkisi yapar. Dolayısıyla burada önce arzı artırmak için gerekli çalışmaları yaparak altyapıyı oluşturmamız gerekiyor. Ondan sonra konut kredi faiz oranlarının düşmesiyle birlikte eski güzel günlere yavaş yavaş dönmemiz gerekiyor. –Ev satarak, faize koyarak, daha çok kazanmak - gibi hırslar kesinlikle bizim toplumumuza göre değil. Bugün evini satarak faize koyanlar için ileride ev satın almak zor değil bence imkânsız olacak. Yılda diyelim ki 1 milyon liraya ev satıp bunu faize koyarak 500 bin lira kazanacaksınız. Fakat o para sizin cebinize girdiği gün sattığınız 1milyonluk konut ‘un değeri 3 milyon lira olacak. Yani % 100 zarar etmiş olacaksınız. Bunu hiç söylemek istemiyorum ama konut kredisi faiz oranlarının düşmesiyle birlikte konut fiyatları maalesef artıyor. Bu dönem arz fazla olmadığı için daha da artacak. O yüzden konut ihtiyacı olan kim varsa asıl şimdi yani konut kredi faiz oranları yüksekken ev almalı. Şu anda konut kredisinden –ediyor gibi- oldukları zarar, konut fiyatlarına gelecek olan zamların yanında çok basit rakamlarda kalacak. Ayrıca konut kredilerinde biliyorsunuz yapılandırma diye bir olgu var. Sadece konut kredilerinde bu uygulama var. Bu yüzden konutlara gelecek olan zamlardan yapılandırma sayesinde otomatikman etkilenmemiş olursunuz. Bana sorarsanız; “ şu anda konut almanın tam zamanı!”

Son olarak ne söylemek istersiniz?

Öncelikli olarak rüzgâra kapılmamak lazım. Yön değiştirmemek lazım. Herkesin bir stratejisi olmalı ve bu strateji doğrultusunda oluşturduğu hedefe mümkün olduğu kadar sapmadan ilerlemelidir. Bugün faiz yüksek deyip faize geçmek, Yarın dolar artacak deyip dolara geçmek, Diğer gün borsa artacak deyip borsaya geçmek geçmişte bizim insanımıza çok paralar ve zaman kaybettirdi. Sadece şunu söylemek istiyorum; “Size ne lazımsa ona yatırım yapın.” Yani, altın lazımsa altına yatırım yapın. Kumaş lazımsa kumaşa yatırım yapın. Konut lazımsa konuta yatırım yapın. Arabaya ihtiyacınız varsa da arabaya yatırım yapın. Hiçbir şey pahalı değildir. Enflasyon artış hızıdır. Yükselmiş fiyatlar enflasyon oranının düşmesiyle hiçbir zaman geri gelmez. Enflasyon sadece fiyat artış hızıdır. Yani önümüzdeki dönemde fiyat artış hızı düşecek. Ama bugün 3 milyon lira olan bir ev hiçbir zaman 2 milyon lira olmayacak. Sadece fiyat artış hızları düşecek. Herkes bunu düşünerek yatırımını yapsın ve hayatını planlasın derim.