Alemdar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Abdullah Alemdar, İnşaat sektörünün şu anda tamamen faize odaklandığını söyleyerek; “ Faizler düşüyor, konutların fiyatı yükseliyor. Faiz yükseliyor konutların fiyatı düşüyor ya da sabit kalıyor. Bunun hepsinden parası olan yatırımcı faydalanıyor. Gerçekten ihtiyacı olan insanlar bundan faydalanamıyor. Dolayısıyla bundan faydalanabilmesinin tek bir yolu var. O da bir standardın olmasıdır” dedi.

Abdullah Bey, Türkiye Hazır Beton Birliği (THBB), “Hazır Beton Endeksi” Raporu’nu açıkladı. Rapora göre pandemi koşullarındaki iyileşme ve ekonomik normalleşmeye rağmen inşaatta uzun dönemli toparlanma için henüz koşulların gerçekleşmediği görülüyor. Türkiye kamuoyu, yılın son çeyreğinde enflasyon oranlarının düşeceğini bununda faiz indirimine neden olacağı yönünde bir beklenti içine girmiş durumda. Bu durumu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Türkiye’de geçen yıl hemen hemen bu dönemlerde %0,64 gibi bir konut kredisi faiz oranıyla yapılan satışlar neticesinde stoklardaki daireler bitirildi. Hemen akabinde faizlerin normale dönmesi hatta normalinde üstüne çıkması neticesinde sektörde bir durgunluk hâkim oldu. İnşaat sektöründe çarklar çok hızlı dönmüyor. Tepkiler diğer sektörlere oranla daha geç geliyor çünkü biz uzun vadeli işler yapıyoruz. Ha deyince üretimi artırmak ha deyince üretimi durdurmak imkânsız. İmalatta ya da diğer sektörlerde talebe göre üretimi hemen arttırabiliyorsunuz ya da azaltabiliyorsunuz. Tek vardiyadan 2 ya da 3 vardiyaya çıkabileceğiniz gibi 3 vardiyadan tek vardiyaya düşürebiliyorsunuz. Hatta mesai koyup süreyi uzatıp üretimi arttırabiliyorsunuz. Ama bizim inşaat sektöründe canlılık devam ederken faiz oranları yükselse bile mevcut inşaatları bitirmek durumundasınız. Aynı şekilde oranlar düştüğünde de inşaatlara başlasanız bile -daireleri oluşturalım, satalım- dediğinizde de minimum 8 ya da 10 aylık bilemediniz 12 aylık bir süreye ihtiyaç duyuyorsunuz. Bütün bunları göz önüne aldığınızda sektörün buna yavaş tepki vermesi normal. Buna ilaveten birde beklenti oluştu.

“Geçen yıl faizde yaşanan düşüş oranları vatandaşlarımız da beklenti oluşturmaya devam ediyor”

Faiz oranlarıyla alakalı olarak şu andaki oranlara baktığımızda % 19’lar seviyesinde seyreden bir enflasyon oranını söz konusu… Bu oranı göz önüne alırsak geçen yılda Kasım-Aralık aylarında ortalama 2,30 aylık artış, 14,03 tüketici fiyatları endeksi oluştuğunu ve 12 aylık enflasyonun da % 12 civarında oluştuğunu düşündüğümüzde ortalama olarak % 16 gibi bir enflasyon beklentisini uzmanlar söylüyor. Eğer % 16 oranında bir enflasyon beklentisi oluşursa tabi ki bunu bir fırsat bilip tekrardan konut kredilerinde bir faiz oranlarının olması muhtemeldir. Fakat bunun yılın son çeyreğine yetişip yetişmeyeceği konusunda biraz tereddütlüyüm. Çünkü zaman çok daraldı. Gerçekçi olmak gerekirse 2022 yılının Ocak, Şubat, Mart ya da Nisan aylarına doğru sarkabileceğini de düşünüyorum. İlla ki konut sektöründe bir faiz düşüşü gerçekleşecek. Bu gerçekleşmediği takdirde Türkiye’de ki konut ve inşaat sektörünün aynı ivmede devam etmesi mümkün olmayacaktır. Şu anda beklentimiz bu yöndedir…

Abdullah Bey, Kredi faiz oranlarının düşürülme beklentisinin sonuçlarına göre tüketicilerin alımlara ağırlık vereceği gerçeği, sektörde kabul gören bir anlayış olarak karşımızda duruyor. Bu konuda neler söylemek istersiniz?

Benim bu konudaki düşüncelerim en başından beri sabit. Bu konuyu Bolu Ticaret ve Sanayi Odasında da, yukarıya verdiğimiz raporlarlarda da, katıldığım her platformda da yazılı ya da sözlü olarak sürekli dile getiriyorum. Burada artık bir politika üretilmesi gerekiyor. Bu politikanın da hangi hükümet ya da sistem gelirse gelsin mutlak surette bu politikayı devam ettirmesi gerekiyor. Bu politika projesinin sosyal devlet ilkesi doğrultusunda hayata geçirilmesi gerekiyor. Bu projenin şu şekilde olması benim şahsi kanaatimdir; İlk kez ev alacaklar, gaziler, mağdurlar, belli bir gelir düzeyinin altında olanlar, gerçek hak sahiplerine devletimizin belli bir oranda örneğin; 0,98 üzerinden sabit oranlı olarak bunları kredilendirmesi gerekiyor. Bunun dışında yatırım yapacak olanlar, ikinci ya da üçüncü evini alacak olanlar ya da benzeri durumdaki kesimler içinde o günkü piyasa faiz oranlarından faydalanmamak şartıyla normal bankaların faiz oranlarından kendi yatırımlarını yapabilmeleri gerekiyor. Şayet piyasa faiz oranları 0,98 oranının altına düşerse bu durumda da devletin arada ki 0,30’luk ya da 0,40’lık farkı yine aynı şekilde bu vatandaşlara yansıtması gerekiyor. Bunu devletimizin 0,30’luk ya da 0,40’lık farkı Türkiye gerçeğinde sürekli olarak ilk ev alacaklara, evlenenlere, mağdurlara, bakıma muhtaç olanlara yani bu kapsama girebilecek olanlara bir tanım yapıp bunun içersinde bunu çözmesi gerekiyor. Bu bize neyi getirecek? Bu bize sektörde istikrarı getirecek. Bizim sektörümüz şu anda tamamen faize odaklanmış durumda. Faiz düşüşünü bekleyen bir sektör konumuna geldi. Faiz düşüşünde de yine bahsettiğim kesim faydalanamıyor çünkü hazırlıksız yakalanıyor. Peşinatı olmuyor bazı birtakım şeyleri olmuyor. O yüzden bizim bunu belli bir çizgiye ve standarda getirmemiz gerekiyor. İnsanların,- ben kenara 100 bin lira ayırırsam ben her durumda devletin bana verdiği sosyal devlet anlayışıyla piyasa faiz oranının 0,30 / 0,40 bandı altında kredi kullanabilecek ve bu konuta sahip olabileceğim- noktasını bilmesi gerekiyor. Bu ilk olarak konutlarda fiyat istikrarını getirecek. Çünkü faiz düşüyor konutların fiyatı yükseliyor. Faiz yükseliyor konutların fiyatı düşüyor ya da sabit kalıyor. Bunun hepsinden parası olan yatırımcı faydalanıyor. Gerçekten ihtiyacı olan insanlar bundan faydalanamıyor. Dolayısıyla bundan faydalanabilmesinin tek bir yolu var. O da bir standardın olması. Piyasada özel bankaların vermiş olduğu konut kredi faiz oranlarının 0,30 ya da 0,40 oranının altında devlet bu bahsettiğim tanımlanmış kişilere öncelik tanımalı. Bu durum, sektörde dönen konut satışlarının % 50’sini sabitlemek demektir. Bu durum hem inşaat sektöründe çalışan bizlerin hem devletin, hem de konut alıcılarının artık kafasından faiz oranlarını çıkarması demektir. Bizde yatırımlarımızı yaparken şunu bileceğiz. Bizim % 50 civarında potansiyel müşterimiz var. Biz bu potansiyel müşterimize sürekli olarak bunu satabileceğiz. Dolayısıyla buna göre üretim yapacağız. Şimdi biz üretim yapıyoruz elimizde kalıyor. Üretim yapmıyoruz, talep geliyor konut fiyatları yükseliyor. Bunu çözmenin tek yolu istikrardır. İstikrar içinde sistem ve sisteme uygun bir proje lazımdır. Bu sistemi hayata geçirdiğimiz takdirde Türkiye’de bundan sonra kesinlikle konut kredisi faizi konuşulmaz. Ben bunu iddia ediyorum.

Son günlerde konut fiyatlarının artması nedeniyle kiralarda da doğal olarak ciddi oranlarda artışlar yaşanıyor. Bolu’da geçen yıl 700-800 lira civarında olan bir evin şu anda 1200 lira civarında olduğunu gözlemliyoruz. Bu konuda neler söylemek istersiniz? Konut fiyatları neden bu kadar hızlı artıyor?

Bizim ilkokul dönemlerimizde bize bir çarpma, bölme işlemi yapıldığında öğretmenlerimiz birde sağlama yaptırırdı. Sağlama çok önemliydi. Yaptığınız işin doğru mu? Yanlış mı? Olduğunu görmeniz için mutlaka bir sağlama yapılması gerekirdi. Buradan hareketle bizim sektörümüzde de, genelde Türkiye ekonomisinde de bir sağlama yapılıyor. Bu sağlama şu şekilde yapılıyor; Tüketici fiyat endeksiyle, üretici fiyat endeksi arasında şu anda yaklaşık olarak 26 puan var. Bizim İnşaat sektöründe üretici fiyat endeksleri ilk önce yükselen endekstir. Örneğin demir % 140 zamlandı. Ama bu zammın dairelere yansıması % 10 ya da % 15 oldu. Bunun bize yansıma süreci aynı çarpma- bölme matematiğindeki gibi işlemin sonunda ancak gerçekleşecek. Yani işlemin sonu için bizim bir süreye ihtiyacımız var ve bu süre içersinde de şu anda geldiğimiz nokta itibariyle ben bu farkın henüz daha % 20’sinin konutlara yansıdığını düşünüyorum. Burada geride en az % 25’lik daha konut fiyatlarında artışımız olacak. Piyasa şartlarına göre konut fiyatlarının yüksek göründüğünü bende kabul ediyorum. Yüksek olan bir ürünü satmak her zaman zordur. Bende isterim ki fiyatlar düşük olsun. Bende daha uyguna daha hızlı satayım, daha çok sürüm yapayım ve daha çok kâr elde edeyim. Böyle bir şey mümkün olmuyor. Buradan sebeple mevcut daireler satılamadığı için üretim enflasyon farkından dolayı yavaşladığı için piyasada kiralık konut noktasında sıkıntı oluştu. Kiralık konut noktasında oluşan bu sıkıntı kira fiyatlarını bu noktalara çekti. 700-800 liralık konutlar, 1200- 1500 liralık bandına kadar yükseldi. Tabi ki zaman içersinde bizim fiyatlarla karşılıklı denge sağlanacaktır. Bizdeki satış matematiğinde hep şu vardır; “Bir yatırım ne kadar sürede geri dönüyor?” Bir yatırımın getiri süresi de getirdiği kira oranıyla alakalıdır. 1500 liralık konutun geri dönüş süresiyle 800 liralık bir konutun geri dönüş süresi tabi ki aynı değildir. Dolayısıyla piyasa kendi içersinde az önce bahsettiğim sağlamayı zaman içersinde yapacaktır. Önümüzdeki 5-6 ay içersinde benim beklentim tüketici fiyatları endeksi ile üretici fiyatları endeksi arasındaki % 26’lık oranının konut fiyatlarına yansıyacağı yönündedir. Kiralar, kira getirileri ve konut fiyatları daha önce bizim kabul gören 120 ay, 150 ay yerine göre 180 ay gibi normlarda dengelendiği takdirde bunlar oturacaktır.

“Şu anda hem konut fiyatlarında, hem de kiralarda bir dengesizlik var”

Bunun sebebi de matematiğin sonucundaki o dengelemenin henüz sağlanabilmiş olmamasından kaynaklanmaktadır. İşlem tam oturmadı. Bunu bekliyoruz şu anda… Buradaki asıl unsur arz-talep meselesidir. Şimdi insanlar gelir düzeyi itibariyle konut alamadığı için genellikle kiraya yöneliyorlar. Hazır konutları da bu fiyatlardan ve bu oranlardan kimse satmak istemiyor. Dolayısıyla böyle bir makas açılması var. Bunun tek bir çözümü vardır. İnsanların gelir düzeyini yükseltmek. İnsanlarımızın gelir düzeyini yükseltmemiz gerekiyor ki biz bunların 3’nü yani konut fiyatlarını, kiraları ve gelir düzeyini dengeleyebilelim. Çünkü bunlar tamamen birbirine bağlı. Bunları dengeleyebildiğimizde biz sağlamayı yapmış olacağız.

17 Ağustos 1999 Marmara Depremi’nin 22’inci yıl dönümü vesilesiyle açıklamada bulunan Türkiye Hazır Beton Birliği Başkanı Yavuz Işık, 2019 yılında yürürlüğe giren yeni Türkiye Deprem Tehlike Haritası incelendiğinde nüfusumuzun yüzde 70’ten fazlasının deprem tehlikesi yüksek bölgelerde yaşamakta olduğunun görüldüğünü ve Türkiye’de depreme dayanıksız olan 6,7 milyon konutun acil olarak yenilenmesi gerektiğini söyledi. Özellikle 90’lı yıllardan önce inşa edilen yapıların mutlaka yenilenmesi gerektiğine dikkat çekti. Bolu ölçeğinde bu konuyu nasıl değerlendirirsiniz?

Ben Türkiye genelinden Bolu’yu ayırıyorum ve biraz daha farklı bir noktaya koyuyorum. Bolu gelişen bir il. Bolu gelişimini de son 30-40 yıl içersinde gerçekleştirdi. İlimizin 30 yıl önceki nüfusu ile 30 yıl sonraki nüfusunu kıyasladığımızda ve 30 yıl önceki yapıların miktarı ile şu anki yapıların adetlerini karşılaştırdığımızda zaten 2000 yılı öncesinde yapılan konut sayısı şu anda yapılan konut adetlerine göre son derece düşük bir oranda kalıyor. Bunlarında bir kısmı kentsel dönüşüm sayesinde bir kısmı da bizim Müteahhit arkadaşlarımızın özverili çalışmaları sonucunda belli bir noktaya kadar getirildi. Yani bugün İstanbul ile Ankara ile ya da Büyükşehirler ile kıyasladığımızda Bolu’daki gecekondu mahallesi mantığı yok denecek kadar azdır. Eski yapılar, büyükşehirlere göre yok denecek kadar azdır. Olanlarda genellikle tek katlı ve İki katlı yapılar. Bunların dışında 90 öncesinde yapılan kooperatifler var. Bu kooperatiflerden site bazında yapılan 100 daire ve üzeri olan yapıların yine aynı şekilde 90 öncesi Müteahhitler tarafından yapılan yapıların mutlaka gözden geçirilerek yenilenmesi gerekiyor. Oran olarak düşüğüz ama bu -yapmayalım, yıkmayalım, yenilemeyelim - demek değildir. Bunlarında mutlaka yenilenip tamamının 99 sonrası yönetmeliğe uygun hale getirilmesi ve yeni deprem şartnamesine göre yapılması ve insanların “deprem öldürmez yapı öldürür” mantığından tamamen çıkarılması lazım. Yani yapılarımızı sağlamlaştırıp, insanlarımızı koruma altına almamız lazım.

Son olarak neler söylemek istersiniz?

Türkiye ve Dünya zor bir dönemden geçiyor, Bu şartlar altında yapmamız gereken en güzel şey bence herkesin kendi işine odaklanmasıdır. “ Kendi işimi nasıl daha iyi yapabilirim?”, “Kendi işimde daha iyi sonuçları nasıl alabilirim?” noktasında herkesin kendisini motive etmesi gerekiyor. Bu dönemde şuna inanıyorum. Benimde geçmişte farklı sektörlerle ilgili bu tip hatalarım oldu. Mümkünse herkes bildiği işi yaparsa, bildiği işte yürür ve tecrübe kazandığı işte bir yere gelmeye çalışırsa bence çok daha güzel günler bizleri bekliyor olacak. Ulu Önderimiz Mustafa Kemal Atatürk’ün de dediği gibi “Yalnız tek bir şeye ihtiyacımız vardır, çalışkan olmak.”